売却の基礎知識
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GUIDE
初めての不動産売却。
まずは全体の流れを知ることから
「相続した実家を売りたいけれど、何から始めればよいのだろう」「空き家を手放すには、どんな費用がかかるのだろう」。不動産売却を考え始めると、分からないことが次々に出てくるものです。このページでは、松本市で不動産売却をご検討の方に向けて、ゆずりは不動産が売却の流れや査定、契約、費用の基本をお伝えします。初めからすべてを理解する必要はありません。気になる項目から読み進め、ご自身の状況と照らし合わせながら、売却に向けた準備にお役立てください。
売却を考えたら、
最初に整理しておきたいこと
「売りたい理由」と
「大切にしたい条件」を
整理しましょう
売却の進め方を考える前に、なぜ売りたいのか、何を優先したいのかを整理してみましょう。相続した実家の管理負担を減らしたい場合と、住み替えの資金を確保したい場合では、重視する条件が変わります。「できるだけ高く」「なるべく早く」のほか、片付けの負担や遠方からの移動も大切な判断材料です。希望をすべて決めてから相談する必要はありません。迷っていることも含めて書き出しておくと、不動産会社へ相談するときに状況を伝えやすくなります。
- 売却を考えている理由
- 売却や引き渡しを希望する時期
- 希望価格や、手元に残したい金額
- 相続や家族間の話し合いの状況
- 住宅ローンの残りや、建物の気になる状態
- 現地へ行ける頻度、片付けなどの負担
手元にある資料を
確認しておきましょう
不動産の情報が分かる資料があると、相談や査定が進めやすくなります。まずは固定資産税の納税通知書や、購入したときの契約書、間取り図などを探してみましょう。相続した実家の場合は、ご家族が保管していることもあります。書類の名称が分からなくても、無理に判断して処分せず、そのまま保管しておくと安心です。相談の段階と、売買契約・引き渡しの段階では必要な書類が異なります。以下は相談時に役立つ資料の例で、最初からすべてをそろえる必要はありません。
| 資料の例 | 確認に役立つ内容 |
|---|---|
| 固定資産税の納税通知書・課税明細書 | 不動産の所在地、土地・建物の面積など |
| 購入時の売買契約書・重要事項説明書 | 購入時の条件や物件の情報 |
| 間取り図・測量図など | 建物の間取り、土地の形状や境界に関する情報 |
| リフォーム・修繕の記録 | 工事の内容や実施時期 |
| マンションの管理規約など | 管理上のルール、管理費・修繕積立金など |
| 住宅ローンの残高が分かる資料 | 売却時の返済計画 |
不動産売却の流れ
不動産売却は、相談・査定から始まり、売り出す条件を決め、購入希望者との話し合いを経て引き渡しへ進みます。仲介では、買主様を探す販売活動が必要になるため、売り出してすぐに売却が決まるとは限りません。また、契約が成立した後にも、片付けや書類の準備などが残っています。売却期間は物件の状態や価格、買主様の資金計画などで変わるため、希望時期から余裕を持って準備することが大切です。以下は、仲介で売却する場合の一般的な流れです。
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- STEP.1相談・査定
- 売却の希望や物件の状況を伝え、売却価格の目安を確認します。
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- STEP.2売却方針の決定
- 査定の根拠や費用を確認し、売り出し価格・時期・方法を検討します。
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- STEP.3媒介契約
- 仲介を依頼する不動産会社と、依頼内容や手数料などを取り決めます。
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- STEP.4販売活動・内覧
- 物件情報を発信し、購入希望者に現地や室内を見てもらいます。
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- STEP.5条件調整・売買契約
- 価格や引き渡し時期などを調整し、合意した内容で契約します。
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- STEP.6引き渡しの準備
- 契約内容に沿って、荷物の搬出や必要書類の準備などを進めます。
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- STEP.7決済・引き渡し
- 残代金の受領、所有権移転登記の申請などを行い、鍵を引き渡します。
査定価格は、
そのまま売れる金額ではありません
査定価格・売り出し価格・
成約価格の違い
査定を受けると、不動産会社から売却価格の目安が示されます。ただし、査定価格は売却を保証する金額ではありません。周辺の取引事例や立地、面積、建物の状態などを踏まえた見込みです。その金額を参考に、売主様の希望や売却時期を考慮して「売り出し価格」を決めます。そして、買主様との交渉を経て実際に合意した金額が「成約価格」です。
査定額の高さだけで判断せず、なぜその価格になるのか、どのような条件で売却を目指すのかまで確認しましょう。ゆずりは不動産では、媒介契約を結んでいただくためだけに、根拠の乏しい高い査定額を提示することはありません。価格が伸びにくい要因や、追加で費用がかかる可能性など、売主様の判断に必要な情報を丁寧にお伝えします。
| 価格の種類 | 意味 |
|---|---|
| 査定価格 | 不動産会社が物件情報や取引事例などから算出する、売却価格の目安 |
| 売り出し価格 | 売主様が不動産会社と相談し、購入希望者に向けて提示する価格 |
| 成約価格 | 売主様と買主様が合意し、実際に売買契約を結ぶ価格 |
机上査定と訪問査定の違い
査定には、資料を基に価格の目安を出す「机上査定」と、現地を確認する「訪問査定」があります。机上査定は、所在地や面積、築年数、周辺の取引事例などから算出するため、まずは大まかな価格を知りたい段階で役立ちます。訪問査定では、室内の状態や日当たり、接道状況など、資料だけでは分からない点も確認します。実際に売り出すことを考えている場合は、現地確認を踏まえて条件を検討するとよいでしょう。どちらも査定時点の目安であり、成約価格を保証するものではありません。
売却方法には「仲介」と
「買取」があります
不動産の売却方法には、大きく分けて仲介と買取があります。仲介は、不動産会社が購入希望者を探し、売主様と買主様の間に入って取引を進める方法です。買取は、不動産会社が買主となり、直接購入する方法をいいます。価格を重視するのか、売却時期を見通しやすくしたいのかによって、検討するポイントは変わります。「仲介なら必ず高く売れる」「買取ならどんな物件でもすぐ売れる」というわけではありません。それぞれの条件を確認し、ご自身の希望と照らし合わせましょう。
物件の条件によっては、ゆずりは不動産による直接買取も検討いたします。買取業者のご紹介（買取による売却の仲介）にも、引き続き対応します。
| 比較項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 購入する相手 | 販売活動を通じて探す買主様 | 買取を行う不動産会社 |
| 価格の考え方 | 市場の反応を見ながら、希望価格での売却を目指す | 再販売費用などを見込むため、仲介より低くなる傾向がある |
| 時期の考え方 | 買主様が見つかるまでの期間は変動する | 条件が合えば、売却時期を決めやすい |
| 確認したいこと | 販売方法、活動状況、価格の見直し方 | 買取の可否、提示価格、引き渡し条件 |
仲介を依頼するときに結ぶ
「媒介契約」とは
3種類の契約の違いを知っておきましょう
媒介契約は、不動産会社に売却の仲介を依頼するときに結ぶ契約です。買主様と結ぶ売買契約とは異なり、依頼する業務や仲介手数料、契約期間などを取り決めます。種類は「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3つです。複数の会社へ依頼できるか、ご自身で見つけた相手と直接契約できるか、活動報告の義務があるかなどに違いがあります。契約名だけで選ぶのではなく、窓口の数や連絡の取り方も含めて、進めやすい形を検討しましょう。
| 比較項目 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 同時に仲介を依頼できる会社 | 複数社 | 1社 | 1社 |
| ご自身で見つけた相手との直接契約 | 可能 | 可能 | 不可（依頼先の仲介を通す） |
| 定期的な活動報告の法定義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| レインズへの登録義務 | なし | あり | あり |
※レインズは、不動産会社間で物件情報を共有する仕組みです。一般媒介契約でも、任意での登録や活動報告は可能です。上記の報告頻度は制度上の基準です。ゆずりは不動産では、専任媒介契約の場合も週1回、反響がなかった週を含めて販売活動をご報告します。何を行ったのか、どのような反応があったのか、次に何をするのかまで具体的にお伝えします。
不動産会社は
「説明の分かりやすさ」と
「売主様への姿勢」も
比較しましょう
不動産会社を選ぶときは、査定額とあわせて、説明の内容や売主様への向き合い方も確認しましょう。例えば、価格の根拠を具体的に示しているか、売りにくい要因や追加費用の可能性も説明しているか、販売開始後の連絡方法や報告内容が明確か、といった点です。
また、他社から購入希望者の紹介があった際に、その紹介を妨げる「囲い込み」を行わないかどうかも大切な確認点です。疑問が残ったまま契約を急ぐ必要はありません。選択肢ごとの費用・期間・リスクを比較し、納得して判断できる相手かどうかも判断材料にしてください。
売却にかかる費用と、
手元に残るお金
売却価格だけでなく、支出も確認しましょう
不動産を売却した金額が、そのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料や契約・登記に関する費用のほか、物件によっては測量、荷物の処分、解体などの費用が発生します。住宅ローンが残っている場合は、返済に充てる金額も確認が必要です。すべての費用が必ずかかるわけではないため、ご自身の物件に必要な項目を整理しましょう。また、売却代金を受け取る前に支払いが必要な費用もあります。総額に加え、いつ支払うのかまで把握しておくと資金計画を立てやすくなります。
| 費用の項目 | 主な内容・確認点 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 仲介によって売買契約が成立した場合に、不動産会社へ支払う報酬 |
| 印紙税 | 紙で作成する売買契約書などにかかる税金。契約金額などによって異なる |
| 登記に関する費用 | 相続登記や抵当権抹消登記など、必要な手続きに応じて発生する費用 |
| 測量・境界確認の費用 | 土地の面積や隣地との境界を確認する必要がある場合の費用 |
| 片付け・解体などの費用 | 荷物の処分や建物の解体などを行う場合の費用 |
| 住宅ローン返済に伴う費用 | 金融機関所定の繰上返済手数料など |
| 売却益にかかる税金 | 課税対象となる利益が生じた場合の所得税・住民税など |
※印紙税は契約書の作成方法などによって扱いが異なります。
仲介手数料は、金額と支払い時期を契約前に確認
仲介手数料は、不動産会社の仲介によって売買契約が成立した場合に発生する報酬です。法律に基づく上限が定められていますが、実際に支払う金額は、その範囲内で事前に合意します。物件価格が800万円以下の売買には上限に関する特例があるため、一般的な計算式だけで判断しないようにしましょう。媒介契約を結ぶ前に、適用される金額と支払い時期、別途費用が生じる場合の条件を確認することが大切です。不明な項目があれば、内訳を説明してもらいましょう。
税金は「売れた金額」ではなく、利益を基に考えます
土地や建物を売ったときの税金は、売却代金そのものではなく、取得費や譲渡費用などを差し引いた利益を基に計算します。取得費とは購入代金など、譲渡費用とは売るために直接かかった費用のことです。建物の取得費は、所有期間中の減価償却分を差し引いて計算します。また、所有期間や利用状況によって税率や特例の扱いが変わります。相続した実家でも、特例を必ず使えるわけではありません。適用条件や申告の必要性は、税務署や税理士へ確認しましょう。
相続した実家・空き家を
売る前の確認事項
相続登記の状況を確認しましょう
相続した実家や土地を売却するときは、登記上の名義がどうなっているかを確認しましょう。相続登記は、不動産を相続したことを登記に反映する手続きです。2024年4月から申請が義務化され、原則として、相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要になりました。売却の準備とあわせて、相続手続きがどこまで進んでいるかを整理することが大切です。必要書類や申請方法が分からない場合は、法務局や司法書士に確認しましょう。登記・相続・税務・測量・解体・リフォームなど、当社の業務範囲を超える内容は、必要に応じて案件に合った専門家へおつなぎします。すでにご依頼中の専門家がいらっしゃる場合は、その方と連携して進めます。
片付けや解体を決める前に、売却方法を確認
相続した空き家は、荷物をすべて処分したり、建物を解体したりしてからでなければ相談できない、というものではありません。建物を残して売る方法もあり、先に費用をかけても、その分を売却価格に上乗せできるとは限りません。まずは現在の状態を伝え、どのような売り方が考えられるかを確認しましょう。雨漏りや設備の故障など、分かっている不具合も相談時に伝えてください。片付けや解体の範囲、実施する時期は、売却方針や引き渡し条件を踏まえて検討すると安心です。
売却の基礎知識に関する
よくあるご質問
実家の今後について、考え始めた段階でも相談できますか？
はい。まだ売却を決めていない段階でも、ご希望や現在の状況をお聞かせください。「売らない」という選択肢も含め、それぞれの費用・期間・リスクを整理してお伝えします。ご納得いただけるまで検討していただき、結論を急かすことはありません。
相続登記や共有名義が整理できていなくても相談できますか？
はい。現在分かっていることからお聞かせください。登記・相続・税務・測量・解体・リフォームなど、当社の業務範囲を超える内容は、必要に応じて案件に合った専門家へおつなぎします。すでにご依頼中の専門家がいらっしゃる場合は、その方と連携して進めます。
まだ売ると決めていなくても相談できますか？
はい。売却するかどうかを迷っている段階でもご相談ください。「実家を残すか手放すか決められない」「空き家の価格を知ってから家族と話したい」といったご相談も受け付けています。ゆずりは不動産では、現在の状況やご希望を丁寧に伺い、「売らない」という選択肢も含めて、考えられる方法をご説明します。それぞれの費用・期間・リスクを比較できる形でお伝えし、契約や売却を急かすことはありません。ご家族との話し合いや今後の暮らしも踏まえて、ご自身が納得できるタイミングでご検討ください。
売却にはどれくらいの期間がかかりますか？
売却にかかる期間は、物件の立地や状態、価格設定、購入希望者の動きによって変わるため、一律には決まりません。仲介では買主様を探す時間に加え、契約後の住宅ローン手続きや引き渡し準備の期間も必要です。相続登記や境界の確認など、事前の手続きに時間がかかることもあります。「いつまでに契約したいか」だけでなく、「いつまでに代金を受け取りたいか」「いつ引き渡せるか」も相談時に伝えましょう。期限がある場合は、買取も含めて方法を検討することが大切です。
遠方に住んでいても、松本市の不動産を売却できますか？
はい。遠方にお住まいでも、松本市にある不動産の売却を進めることができます。ご相談・打ち合わせは電話、メール、Web会議で対応し、現地確認はゆずりは不動産が行うため、売主様の立ち会いは不要です。査定・媒介契約、契約条件の確認・売買契約についても、資料の送付やオンライン、電子契約または郵送を活用して進められます。
一方、決済・引き渡しは金融機関や司法書士による本人確認があるため、原則として対面となります。松本市内へお越しいただくほか、お客様のお近くの金融機関で行う形も含めて調整します。決済を除く多くの工程を非対面で進めることが可能です。遠方からの売却について詳しくは、専用ページをご覧ください。
松本市の不動産売却。
分からないことから
ご相談ください
不動産売却は、分からないことがあるまま急いで進める必要はありません。ゆずりは不動産では、松本市の戸建て・マンション・土地、相続した実家や空き家について、売主様のお話を丁寧に伺いながら、売却の進め方をわかりやすくご説明します。価格だけでなく、費用や時期、準備すること、売りにくい要因なども含め、判断に必要な情報を隠さずお伝えします。
「何を聞けばよいか分からない」という方も、まずは今のお困りごとをお聞かせください。売却を急かすことなく、一つひとつの疑問に丁寧に向き合い、納得して判断していただけるようお手伝いします。